购买了房屋，开发商延期交房，合同也明确规定了交房日期和违约金的赔付标准，但是开放商就是不愿意支付违约金。碰到这样的情况，购房者无疑会非常头疼。日前，中央城学府金座的部分业主，就碰到了这样的烦心事。

　　交房延期 开发商不给违约金

　　不久前，读者孙先生打进本报新闻热线3838110投诉：2017年5月份的时候，他在中央城学府金座购买了办公楼。“当时开发商承诺的交房日期是2018年9月30日，可是因为一些原因，开发商一直到今年4月份才交房的。”孙先生说，逾期交房，按照规定，开发商应该支付违约金的。但是让孙先生和其他业主没有想到的是，开发商却拒不支付违约金。

　　“开发商说目前没钱，要么拿他们的车位抵用券，要么就无限期等待。”孙先生无奈地说，可是合同上明明说的是违约金会以现金的方式支付。孙先生告诉记者，在去年10月份的时候，开发商因为延迟交房，给业主出具了一份承诺书，明确表示，如该公司在2019年3月31日前未取得33、34号楼综合查验备案文件，则承担除合同约定的违约金外，另承担自2018年10月1日起至2019年3月31日止，按已付房价款万分之1/日的标准计算的违约金和自2019年4月1日起至取得上述两栋楼综合查验备案文件之日止，按已付房价款万分之2/日的标准计算的违约金。因为开发商是今年4月25日交房的，所以孙先生认为他应该按照这个标准获得赔偿。

　　违约赔偿有4种情况

　　在孙先生提供的承诺书上，记者看到，开发商表示，由于公司开发建设的中央城财富街33号楼、34号楼因供应商、施工方以及施工计划调整等多方面原因，导致建设工期延后，该公司未能在合同约定的时间内按期交付。公司承诺在2018年11月30日前完成上述两栋楼的单体竣工验收手续，在2019年3月31日前取得上述两栋楼的综合查验备案文件。在完成单体竣工验收手续后，如业主因个人需求而提交书面申请，可以办理拿房手续。该公司承诺相关逾期交付违约责任承担至取得该两栋楼的综合查验备案文件之日止。

　　针对合同约定的交付日期在2018年9月30日前（含9月30日）的业主，该公司将承担额外的违约责任，具体为：在2018年11月30日前完成了单体竣工验收手续且在2019年3月31日前取得了33号楼、34号楼综合查验备案文件，则自2018年10月1日起至取得上述两栋楼综合查验备案文件之日止，承担除合同约定的违约金外另按已付房价款万分之1/日的标准计算的违约金。

　　如果在11月30日前未完成单体竣工验收手续，则承担除合同违约金外，另承担自2018年10月1日至2018年11月30日止，按已付房价款万分之1/日的标准计算的违约金和自2018年12月1日起至取得上述两栋楼综合查验备案文件之日止，按已付房价款万分之2/日的标准计算的违约金。

　　如该公司在2019年3月31日前未取得了33号楼、34号楼综合查验备案文件，则承担除合同约定的违约金外，另承担自2018年10月1日起至2019年3月31日止，按已付房价款万分之1/日的标准计算的违约金和自2019年4月1日起至取得上述两栋楼综合查验备案文件之日止，按已付房价款万分之2/日的标准计算的违约金。

　　针对合同约定的交付日期在2018年9月30日后的业主，该公司则按照购房合同约定承担违约责任。同时，违约金将在33号楼、34号楼综合竣工验收完成后进行结算并以现金形式支付。

　　赔付金额过大短期无法解决

　　那么，孙先生说的情况是否属实呢？据中央城销售部负责人刘健介绍，孙先生说的情况属实，也的确存在没有如约支付违约金的情况。学府金座33号楼、34号楼的确延期交房了，但是因为这两栋楼涉及的户数太多，总的赔付金额过大，加上公司最近资金困难，短期内无法以现金的形式进行赔付。

　　刘健透露，目前，他们的处理方法是，如果业主有购买地下车库的需求，违约金可以以车库券的形式支付给业主，业主用来购买地下停车位，车库券可以叠加可以转让。如果业主不愿意这种形式，坚持要赔付的话，那么只能再等待一段时间，但是具体赔付日期他们现在也无法确定，目前公司给出的答复是一年左右的时间。“如果业主既不愿意等，也不愿意用车库券抵扣，那么我们公司也接受业主走法律程序。”

　　可起诉开发商支付违约金

　　业主是否可以取得违约金呢？安徽徽瀚律师事务所律师王刚表示，对于开发商逾期交房，首先须确定，开发商是否存在免责事由，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。

　　王刚解释称：所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。

　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，应按合同约定处理。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。

　　而提到的只能购买停车位一事，王刚律师认为对于强制捆绑搭售等不合理行为，购房者可向当地房地产主管部门反映，政府主管部门会根据情节轻重，采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签等处罚措施。针对刘先生的情况，王刚建议他可以起诉要求开发商履约交房并支付违约金，但是如果开发商的确经济困难，业主可以先与开发商进行沟通协商，否则一旦成批贸然起诉，开发商融资将更加困难，只会导致业主维权更不利，拿到判决文书，无法切实执行，只是徒增业主负担。 

　　来源：大江晚报

　　（责任编辑 田孟薇）