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楼市限购被指降房价作用不大 房价下跌只有两招

A-A+2014年4月30日12:00金融投资报评论

  日前,南宁市房管局发文称:根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定,结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神,从2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此举被认为是地方首家限购政策松绑。

  前几年,为应对居高不下的房价,各部门想尽了办法,“限购”就是一个杀手锏。不过,此招也惹来很多非议,从限制需求的角度限制房价本身很不科学,因为很多真实的刚需也被限制住了。况且,真正有能力炒房的人,也不会傻到在一个城市被一个户口或身份证限制在两套房之内,他们有的是办法。那么,高房价真的无解吗?

  要让房价下跌,办法也不是没有,就两招,银行不贷款了,地价不进房价了,两招一出,房价准跌。

  中国的房价靠什么撑起来的?说穿了,就是银行。房市火爆的时候,一折可以按揭,零首付也可以买房,造成大家一哄而上,银行借钱给你买房子,利息还打折,首付以后出租出去就可以还房贷,20年以后这套房子就是你的了,即使按70年产权算也还有50年的拥有权,何乐而不为?所以说,中国房价犹如芝麻开花节节高,最根本的原因就是银行大量信贷资金进入房地产市场,流动性源源不断而来,房价怎么可能不水涨船高?不信的话,你要求从现在开始必须全款购买房屋,不许按揭,你看看真实的购买力在哪里?房价直接跳水。

  但要注意哈,如果不准按揭而房价跳水,那是开发商自己割肉,并非是房价的水分太多,从成本的角度看,很多开发商确实利润率并不高,什么原因?地价太贵。大家可以算算各自城市土地拍卖的价格,按最高容积率算算土地成本,如果说土地价格占房价一半过分的话,占1/3绝对是真实的,这是个平均数。好,如果土地价格从房价里抽出去,房价直接跌1/3,这就是最现实的东西。如果谁说抽出去了地方政府怎么办?可以收房产税,就是把土地一次性出让变成每年交纳的房产税。当然,这么做有一个最大的不方便,就是收缴,以前是收钱的部门直接对开发商,很简单,不给钱不给地,现在税务部门要一一对应数百万千万家庭,成本相当高,而且非常麻烦,遇到不交税的更麻烦,所以土地出让化整为零一直执行不下去。

  顺便说一下,上面的房产税是真正的土地税,不是新增税,现在谈论得更多的房产税其实是新增税,都交了土地出让金了还交房产税,这是重复征收。

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