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专家解读解除限购:未必能够带来楼市销量猛增

A-A+2014年8月2日09:14安徽网评论

  合肥取消限购令消息既出,在业界引发不少震动。不过,业界普遍认为该政策对楼市的整体提振作用有限,销量未必会因此回暖,因为对大多数购房者来说,限贷政策才是最难的一道坎儿。

  >>>影响

  未必能“回暖”,限贷更“苛刻”

  凌斌认为,目前影响安徽楼市的主要因素是“限贷令”而不是“限购令”,这一看法获得业界的普遍认同。

  凌斌表示,虽然上半年安徽楼市的开发贷和个人住房按揭贷同比增长19.6%和9%,但是购房贷款办理难度加大、放款时间延长,“过去一两个月就能放款,现在普遍需要半年以上。”从全省范围看,房贷利率也在逐步走高,“不仅没有以往折扣的优惠,金融机构还普遍对首套房贷款利率进行了上浮,有的上浮比例高达20%,个别银行甚至停止了房贷业务。”凌斌认为,这些紧缩的房贷政策影响了安徽楼市的正常发展,是比“限购令”更加苛刻的门槛。

  这种情况不仅出现在合肥。事实上,今年5月,央行就曾“喊话”要求商业银行优先保证首套房贷的发放。如今两个多月过去了,定向降准及银监会调整银行存贷比等一系列“微刺激”似乎并没有对房贷市场产生实质性的回暖作用。

  近日,金融搜索平台融360发布《中国房贷市场2014年7月度分析报告》,全面分析了全国86个城市房贷市场数据,并选取了较具代表性的23个重点城市的近400家银行进行样本分析。《报告》指出,与限购相比,限贷更是购房者头上戴的“金箍”。“如果央行不能有针对性地下发有关支持房地产信贷的通知,亦不大规模调整银行的贷存比考核,仅凭‘喊话’,难以提高房地产市场内资金的流动性。”《报告》认为,在这种背景下,购房者需付出更高的利息成本。

  >>>销量

  二手房“沾光”,新房待“观望”

  合肥学院房地产研究所所长朱德开表示,在目前多个城市已取消限购的情况下,合肥取消限购的行政成本最小,不会受到什么阻力,“不过,取消限购是否必要,会产生怎样的效应,暂时还不好说。”

  他表示,对比2010年至2014年这5年上半年楼市成交量来看,今年上半年的成交量除比2013年略低,均高于其他年份。“2013年是一个政策效应年,并非楼市常规表现。也就是说,今年合肥楼市的成交总量属于正常表现。”目前合肥的库存量为4.6万余套,去化周期在半年左右,去库存压力也不大,“因此在市场层面,合肥并无取消限购的压力。”加之合肥的限购政策并未覆盖全市,只在四个老城区限购,而目前合肥楼房上市量多集中在新区,“即便放松限购,带来的新增销量也不会很明显。”朱德开说。

  另一方面,目前取消限购的城市中,大多存在市场供需失衡、去化压力巨大等现象,解限实为救市。合肥加入解限大军,可能会让部分市民认为合肥楼市、投资环境不好,带来负面影响。

  “因为购房者大多抱着‘买涨不买跌’的心理,表现为房价猛涨时盲目跟风,房价跌落时驻足观望,等待房价触底。”现在各地政府频频发布救市举措,开发商想尽办法降价促销,更加重了购房者的观望情绪,如很多人预言中国楼市濒临崩盘等。“解除限购带来的观望者、购房者人群,其数量孰大孰小,增加还是减少,还不一定。”

  因此朱德开认为,解除限购对新房市场的刺激很难说,不过对于老城区的新盘、以及二手房特别是学区房来说,将极大刺激购房人群,“老城区的住宅交易将被拉动。”

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