新浪首页|新浪安徽|新闻|旅游|汽车|导航

|邮箱|注册

新浪安徽

新浪安徽> 新闻>社会>正文

沃尔玛黄山路店停业 合肥商业地产如何破局

A-A+2013年7月22日13:48新华网评论

  新华网房产安徽频道7月21日合肥报道  7月20日,位于合肥市西二环与黄山路交口的沃尔玛超市宣布正式停业。新华网房产记者在超市门口看到,停业公告写道:根据业主单方面终止租赁合约的要求,合肥沃尔玛黄山路店于2013年7月20日停止营业。这距离该店开业,仅仅过去了两年零一个多月的时间。

  尽管沃尔玛黄山路店的停业原因众说纷纭莫衷一是,但是业内普遍预计,在经济形势不太明朗的大环境下,类似沃尔玛黄山路店这样的商业中心体,只是商业地产形势日趋严峻的一个缩影,绝不会是合肥市场倒下的第一家,很有可能引发合肥商业地产的多米诺骨牌效应。

  商业体量总体过剩

  据相关资料统计,截至2013年6月,合肥市已经开业和在建的商业综合体或购物中心超过56家,总建筑面积超过1780万平方米。根据合肥市市区人口400万计算,人均商业面积更是高达4平方米,超过欧美发达国家平均2平方米左右标准的2倍多,这还不包括除商业综合体以外的其他传统商铺面积。

  以合肥市政务区天鹅湖周边为例,该区域围绕天鹅湖,南北两岸聚集了天鹅湖万达、新地Mall、华润万象城以及华邦世贸城等一大批商业综合体,初步统计整体体量已经超过百万方。而根据合肥规划显示,政务文化新区剩余的1000多亩储备用地中,仍以商业为主。大型商业综合体和购物中心的建设步伐仍在加快。

  合肥清源房地产研究所副所长郭红兵表示,全世界的滨水商业中心,譬如曼哈顿岛,商业布局全部集中在水的一侧,这样有利于区域性集群效应的形成。而天鹅湖周边商业恰恰相反,属于零散分布,每个商业体距离都较远。虽然客观上划分了各自的市场范围,但是却不利于形成整体的宏观商业集群中心。由于各个综合体的辐射范围有限,因此从商业中心集群效应这一角度看,也大大降低了对购物群体的吸引力。

  有限的市区人口,显然尚不足以支撑过剩的商业体量。

  定位高端经营陷困局

  那么,综合体商业的扎堆甚至一窝蜂上马,是因为市场需求旺盛吗?

  显然不是这么简单,6月份以来,新华网房产多次联合第一楼市栏目,对天鹅湖周边的商业体运营情况进行调查。发现天鹅湖周边已开业的商业项目,无一例外地都面临着人气不足的严酷现实。

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,合肥目前的商业地产,仍存在着盲目扩张的倾向。表现在一部分开发商开发商业项目,思路停留在盖商铺买门面的低级层面,而不是着重于运营,着重于对市场的培养。

  并且招商定位上也一律偏向高端国际化,主力店基本上同质化现象非常严重。你引入星巴克我也引入星巴克,你卖百达翡丽我就卖江诗丹顿。而大品牌的扩张计划未必能跟得上商业中心扩张的脚步,也直接导致了品牌店布局资源的竞争激烈化。部分综合体商业中心招商时,为提升整体形象,不计成本引入重量级品牌,甚至开出了长期免租金的优厚条件。这无疑直接降低商业中心的盈利水平,透支了商业中心的成长潜力。

  同时,由于居民收入水平未必能跟得上所谓主力品牌店的销售增长需求,一方面市民对高端品牌并不买账,过高的定位会让大部分人望而却步,降低客流;另一方面低客流量导致主力店盈利水平较低,扩张计划受挫,类似于沃尔黄山路玛店这样的撤离也就不足为奇了。恶性循环由此形成。

  商业体分布不均 市场仍存机遇

  此外,合肥市区的商业综合体及商业中心,在分布上也存在着不均衡的状况。总体上集中在西南片区,如蜀山区,集中了长江西路沿线、黄潜望板块、天鹅湖板块等众多商业聚集区。

  这与合肥市整体的产业经济布局也是一致的。而包河及瑶海等老城区,商业体布局则相对偏少。其中,瑶海区的现代商业中心目前集中在胜利路沿线,以元一时代广场为中心,老火车站地块将于近期出让,规划有近40万方的商业面积。除此外,恒盛环球中心在建,东二环与长江东路交口的宝业东城广场预计10月开业。而长江东路以南的大片区域,因为历史缘故,集中了大批重工企业及棚户区,极度匮乏上规模的商业中心。

  随着老工业基地的陆续搬迁改造,该片区存在较大的商业机遇。

  经营困局如何破

  在日前由华盛大运城举办的裕溪路高架板块价值研讨会上,来自合肥各大媒体的代表热议了关于商业地产的发展趋势和面临的困局。

  新华网房产记者认为,危机是两方面的,一是困局,二是机遇。

  商业地产如何实现经营破局,一方面政府层面要积极引导,更加合理地促进商业综合体及商业中心的均衡分布,让经济发展的红利惠及每一个片区每一个社会群体。一方面开发商应摒弃传统的商业地产开发模式,更加注重商业地产的运营。对于商业氛围的培养,要做好打持久战的准备,不可急躁。招商方面更加关注市民的消费习惯和消费水平,在基于严格细致的市场调查之上,采取更加精准的商业定位。商业定位应接地气而非一味高端国际。

  同时,对于商业地产运营企业来说,商业的定位需要根据市场变动随机调整,必须贯穿于整个运营过程,实现动态管理。而非在招商之初就能一蹴而就。(新华网房产记者 王燕国)

保存|打印|关闭

新浪首页|新浪安徽|资讯|城市|汽车|美食|时尚|旅游|健康|教育|微导航

新浪简介|新浪安徽简介|联系我们|客户服务|诚聘英才|网站律师|通行证注册|产品答疑

新浪公司版权所有

分享到微博 返回顶部