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  2018年7月6日,由微博房产与新浪安徽联手打造的大型房产类访谈节目——《地产相对论》,在新浪安徽演播厅正式拉开序幕。节目由知名地产专家周家全担任首席内容官兼主持人,以一期一话题,一期一嘉宾的形式呈现给大众。节目旨在网罗时下新鲜的楼市事件,剖析地产行业的热点话题,解读地产行业的国家政策。第一期邀请到的嘉宾是合肥龙湖冠寓总经理张翔,两人一起就“长租公寓”的话题进行了深入的探讨。

  “房子是用来住的、不是用来炒的”,十九大代表、住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,将按照习主席提出的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这使得全国房地产市场逐渐走向“租购并举”新时代,租赁市场“觉醒”,长租公寓迎来发展“风口”,把14亿中国人“住有所居”的梦想照进现实。但我国长租公寓尚处于起步阶段,长租公寓究竟是什么?长租公寓的运营状况又是怎样的?长租公寓的产品如何划分?带着这些问题,合肥龙湖冠寓总经理张翔为我们一一解答。

  长租公寓是什么?

  周家全:随着合肥市面上长租公寓的兴起,已然成为市场上以及行业中的热点话题,越来越多人对长租公寓表示疑问和好奇,那么长租公寓现在可有明确的界定?长租公寓又将给我们的日常生活带来怎样的改善?

  张翔:目前对长租公寓的概念还没有很明确的说法,但是从字面上也是可以理解的。“长租公寓”主要有两个词来组成,一个是“长租”,一个是“公寓”,从时间维度上看一个月为标准,一个月以上的租赁行为是长租;从居住维度上看,公寓定义为精装修,家电齐全的白领单身公寓,两者组合来说,长租公寓就是一个月以上的租赁行为,并且家电齐全、服务周到的精装修居住的单身公寓。

  周家全:既然长租公寓按照一个月的维度进行划分,那么整年租、半年租等等,在价格上会有区别吗?

  张翔:一般来说长租公寓的运营端根据和客户的签约期限方式会有一定程度上的优惠政策,但每家公寓的优惠政策不一样,整体来说,时间越长,优惠的力度越大。

  周家全:以前租房很难租到两三月的公寓房,但是长租公寓的出现,可谓是解决了这个问题,人们不但可以享受到服务周到的待遇,还能随时跟换租房,这样的租房模式很大程度改变了租房人群的生活质量。

  长租公寓的运营现状

  周家全:租赁行为还有很多,像一个月以下的租赁行为就不是长租公寓,那么我们租几十年也是可以的吗?

  张翔:从国家层面上来说,租赁期限一般是不能超过二十年的,实话跟您说,从产品运营与周期角度,一般长租公寓不会一开始就和客户签约长期的租房合同,以一年签约期限为准,一年后会根据市场上变化来定位公寓租赁价格,这样对客户和运营端来说都是相对公平合理的。

  周家全:一般公寓都是一整楼,居住的人数规模很大,那么一个屋檐下的合租下的居住环境和管理,长租公寓是如何处理的?

  张翔:是这样的,作为合肥龙湖冠寓总经理,龙湖冠寓旗下的公寓都会安装安保系统、监控、门禁系统以及24小时保安服务,虽然我们的房间比较小,但我们有一个公共客厅的概念,大概每个龙湖冠寓都会有200-300平的公共客厅,那么这个公共客厅包含有公共厨房、影音、健身等功能区。并且在每个房间都配有独立卫生间,干湿分明,居住舒适度很高。

  周家全:那这种模式是利用公共客厅来解决和维护同在一片屋檐下租户的社交以及日常生活相关服务,各个房间的功能主要是居住,如此一来,既保护了租户的隐私,提高居住的生活质量,避免租户之间的因卫生间使用等问题产生矛盾,公共客厅又提供了大家沟通交流的空间,一举两得。一定程度上是把起居功能和居住功能分开,引进共享经济的体验。

  长租公寓盲区解惑

  周家全:长租公寓为什么会把房间设计得很小?

  张翔:作为公寓行业,我们是做过调研的,追溯到人类的进化历程,人是从猿猴进化的,是一种穴居动物,经过二百多万年,人对居住环境,尤其是休息的地方,还是趋向于相对小的空间,从心理学角度来看,小的空间能给人更多的安全感。像电视剧甄嬛传后宫之中,各位嫔妃乃至皇帝睡觉时都会有布幔遮挡,包括欧洲的宫廷剧的片段都会有全围合的布幔,这些偌大的空间无论多大,睡觉时候的床永远是狭小空间,这些都在一定程度上折射出人对睡眠空间要求是不需要很大的空间的,长租公寓的设计符合人的天性。

  周家全:从现在的城市居住划分现象上来看,人与人的的距离越来越远,像从前的走家串户,吃百家饭的居住氛围日益减淡,邻里关系淡化,那么长租公寓是否有改变这种现象的举措?

  张翔:长租公寓回归人的族群式居住方式,基于公共客厅,从目前的租户感受反馈而言,其社交是能够得到发展的。公共区域设有很多娱乐互动设施,租户很多活动都可以在此进行,无形中促进了邻里关系。并且长租公寓的优惠政策,有一项老带新政策,很多客群都是通过已居住的客户介绍进入的,“物以类聚,人以群分”,这些客群就是一种社群,租户粘性强,既方便管理也增强了租户之间的情感纽带系数。

  长租公寓的产品

  周家全:长租公寓也就在这近一两年兴起,那么长租公寓都有什么样的产品,希望张总为我们解惑。

  张翔:作为龙湖冠寓的总经理,目前针对不同客群开发了不同的产品,龙湖冠寓对公寓划分为三个级别,像我们的一款“核桃公寓”产品,专门针对精英人士开发的公寓类型,对于像外企,世界五百强等进入合肥的中高层投资管理人员,定制了“大房间小公区服务”的模式,之所以开发这样的公寓产品,是根据客群属性来定制的,目前像中高层投资管理人员,具有稳重成熟的特质,大部分成家立业,他们的年龄结构决定了“大房间小公区服务”的模式更符合他们的需求。

  周家全:问一个应该不算敏感的话题,龙湖作为长租公寓的先行者,目前在合肥的发展是怎样的?

  张翔:今年4月28号在合肥北一环的龙湖冠寓开业的公寓,入住率达到近90%,接近160多间房,属于松果系列产品;另外针对采业员和偏远地区的客群,有豆豆系列产品,其配置相对简单,但依然具备了松果系列产品的服务,属于蓝领级别,是一种类似集中式宿舍,旨在将长租公寓普及合肥各区。另外针对不同区域,我们会有不同级别的公寓产品类型,例如在政务区会集中开发核桃公寓。并且龙湖冠寓响应国家政策“房子不是用来炒的,是用来住的”,长租公寓这种模式不仅仅是传统意义上的租房,更多注重居住环境以及社群粘性的高质量服务上,在这点上,合肥作为国家租房试点区,龙湖冠寓也是在不断探索完善中。

  周家全:希望合肥龙湖冠寓作为长租公寓的先行者未来能够更层次地深挖这种模式,为行业带来借鉴。谢谢张总今天为我们带来精彩行业解析,以及视频前的网友们,本次访谈到这里也要结束了。一期一话题,一期一嘉宾,我们下期见。

  《地产相对论》是合肥微博房产第一档访谈节目,本期作为栏目的开山之作,今后必将有更多精彩论道呈现给世人。观众可以通过这些地产行业资深从事者、专家学者的互动交流,来了解更多地产行业知识,揭开楼市真面目。

  (责任编辑:王子琦)