原标题：合肥发布2020年房地产审判十大典型案例
中安在线、中安新闻客户端讯 10月29日，合肥法院公布房地产审判工作情况及典型案例，通过梳理全市法院2019年以来涉房地产纠纷各类案件数据和典型案例，全面总结合肥法院审理的房地产纠纷情况，对发现的问题提出对策和建议，让社会各界进一步了解房地产审判工作，为相关部门科学决策提供参考，为当事人理性维权提供指引。
据了解，2019年合肥两级法院共受理各类房地产案件34410件，同比增长47.6%；2020年1-8月共受理29294件，同比增长29%。从诉讼标的额看，2019年房地产案件诉讼标的总额为257.66亿元，2020年1-8月诉讼标的总额为363.81亿元，呈逐年递增趋势。
案例一 陈某诉甲房产代理公司赔偿出租房漏水损失案
基本案情
2018年2月，陈某将其位于合肥市某小区自有住房一套出租给甲房产代理公司使用，双方订立《房屋租赁合同》一份，合同约定租金每月3000元，如因承租人过错使用，导致房屋毁损，承租人应承担修缮责任。2019年2月，某小区物业中心接到楼下住户投诉电话，反映案涉房屋漏水。后经陈某、甲房产代理公司及物业人员查验，漏水是甲房产代理公司使用房屋时未关闭阳台洗衣机水龙头导致，致使案涉出租房屋地面积水，房内设施用品浸泡损坏，造成财产损失近3万元。出租人陈某遂起诉至法院要求甲房产代理公司赔偿上述物品损失及房屋空置损失。一审及二审法院均支持了陈某的诉讼请求。
法官提示
承租人应按照约定的方法或者根据租赁物的性质妥善使用租赁物，因不当使用造成租赁物受到损失的，出租人可以请求赔偿损失。甲房产代理公司在承租期间未关闭阳台水龙头，未尽妥善使用的法定义务，由此给出租人陈某造成的物品浸泡损失应予赔偿。此外，陈某的房屋由于漏水无法继续对外出租，此期间空置损失也应由某房产代理公司赔偿。
案例二 某单位诉甲公司及程某未经出租人同意的转租合同无效案
基本案情
2009年某单位将其所有的位于合肥市蜀山区金寨路的沿街门面（共两层）整体出租给甲公司使用，租期自2010年4月30日起至2020年4月30日止，同时双方租赁合同约定承租人不得未经出租人书面备案将房屋转租给他人。租赁期限内甲公司先后将沿街门面楼中的各门面房分别转租给不同主体用于经营。其中，2015年11月甲公司向某单位报备将二层2号商铺转租给某快捷宾馆，2017年3月甲公司向某单位报备将一层沿街1号商铺转租给某便利超市，某单位均接受了备案。2018年7月甲公司就二层4号、7号商铺与程某订立房屋租赁合同，约定由程某经营使用，月租金4300元。合同签订后程某支付了一个季度租金及押金，但甲公司因工作人员疏忽未向某单位报备转租事宜。2018年8月某单位因甲公司欠租要求甲公司腾空所有租赁房屋。2019年1月，某单位起诉至法院，称甲公司未经同意将二层4号、7号商铺转租给程某使用，要求程某腾房搬出。法院经审理认为甲公司与程某签订的租赁合同因未征得出租人同意为无效合同，支持了某单位要求程某腾房的诉请。
法官提示
租赁关系中，出租人对承租人的选择，除考虑到租金收益外，还含有对承租人合法、妥当使用租赁物及善意保管租赁物的信任，承租人私自转租，破坏了出租人与承租人之间的信任，减弱了出租人对房屋的控制。因此，除非得到出租人的同意，承租人将租赁物擅自转租的，合同无效。程某作为承租方，在与甲公司订立租赁合同前，应当审查商铺的实际所有人，一旦发现甲公司并非房屋产权人，则需了解产权人对转租是否知情。如果承租方不加审查，盲目租赁商铺经营，则会面临租赁合同无效的法律风险。
案例三 母擅代女卖房合同无法履行案
基本案情
谢某与何某系母女关系。2018年11月3日，谢某以其女儿何某的名义在中介公司的居间下与方某签订存量房买卖合同，约定何某将其所有的位于合肥市桐城南路某小区的一套住宅以142万元的价格出售给方某。签订合同当日，方某支付了10万元定金给谢某。合同签订后几天，女儿何某得知其母谢某背着自己与他人签订了卖房合同，遂通过中介公司告知买受人方某表示不同意出售房屋。方某遂起诉至法院要求何某继续履行谢某代为订立的存量房买卖合同。法院认为谢某未取得何某授权，也未征得何某同意，擅自将房屋出售给方某，谢某与方某签订的房屋买卖合同对何某不发生效力，驳回了方某要求何某继续履行合同的诉请。
法官提示
方某作为购房人，在明知房产证上登记的权利人是何某的情形下，未曾核实谢某是否具有代为卖房的权限而贸然签订房屋买卖合同，导致合同最终不能履行。父母与成年子女之间并不当然存在代理与被代理的关系，买受人不能仅凭近亲属关系而想当然的认为具有代理权限。无权代理行为事后未得到权利人的追认，该行为对被代理人不发生效力，交易相对方则需承受合同不能履行的交易风险。
案例四 左某诉徐某拆迁安置房屋买卖案
基本案情
徐某系合肥市包河区拆迁户。2006年11月，左某与徐某签订房屋买卖协议，协议约定徐某将其位于合肥市包河区某安置小区的一套在建回迁房以每平方2000元的价格出售给左某，由左某自行前往抓阄确定房号。合同签订当日，左某付清全部购房款。左某在拆迁安置时抓阄取得房号。由于房屋系拆迁安置房，徐某一直未办理产权证。房屋建成后由左某居住至今。2019年左某起诉至法院要求徐某配合将案涉房屋的产权转移登记至其名下。法院经审理认为案涉回迁房屋尚未办理初始登记，故左某要求办理产权转移登记的诉请不能成立。
法官提示
本案诉争的房屋系拆迁安置房，左某与徐某在签署房屋买卖合同时，该房屋尚未安置，系在建房屋。徐某至今未依法登记取得房屋权属证书，即未办理初始登记。左某虽已履行了房款支付的义务，且已实际入住，但在此情形下，其要求办理过户登记却难以实现。这是因为房屋安置是按照拆迁房屋的家庭以“户”为单位进行的，案涉房屋是徐某户的安置房，而非是徐某本人的安置房。现实中，某一拆迁家庭户往往存在其他拆迁安置人口，他们对安置房屋同样享有安置利益，安置房屋的初始登记权利人可能是符合条件的家庭户中的任何一人，即初始登记权利人不一定就是房屋买卖协议中的“出卖人”。回迁房交易时，房屋往往还是在建状态或者尚未办理初始登记，不明情况的买受人购买了这种房屋，无法在初始登记完成前要求产权过户，需谨慎对待。
案例五 甲公司以购房人断供为由诉请解除售房合同案
基本案情
2017年1月4日，甲公司与吴某签订《商品房买卖合同》，约定吴某作为买受人购买甲公司开发的位于合肥市肥西县上派镇某小区的住宅一套，房屋总价为967477元，吴某采取按揭方式付款。同时合同补充协议还约定买受人对银行违约，视同对本合同违约，如连续3个月或累计6个月未偿还贷款本息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权解除购房合同。上述合同签订后，吴某向徽商银行合肥某支行申请了住房按揭贷款。2019年4月9日，徽商银行合肥某支行向甲公司发函，称因吴某长期不履行还贷义务，甲公司应按照双方签订的《按揭贷款业务合作协议》代吴某偿还欠付的剩余贷款本息。2019年04月28日，徽商银行合肥某支行从甲公司的待划转其他款项账户扣划款项606075.48元。后甲公司起诉至法院要求解除与吴某之间的《商品房买卖合同》。法院支持了甲公司的诉请，判决解除甲公司与吴某订立的《商品房买卖合同》。
法官提示
购房人采取按揭方式支付房款的，有部分款项是由银行支付给开发商，如购房人正常偿付贷款，则视为全额支付了购房款，如贷款合同不能正常履行（如购房人断供），开发商将作为担保人代为偿还银行按揭贷款，此时购房人并未履行房款的全部支付义务，属于违约，开发商签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，有权依据合同约定解除购房合同并收回房屋。
案例六 虚构卖房事实为套路贷提供担保案
基本案情
2017年袁某从张某处借款10万元，因袁某未能如期还款，张某要求袁某做一份还款保障。张某遂与其妹夫郭某串通，让郭某假意购买袁某名下的房产。郭某遂与袁某订立存量房买卖合同一份，合同签订后，张某让郭某转账35万元“购房款”给袁某，袁某将其中5万元用于偿还张某借款，其余30万元按照张某要求转账给了张某的合伙人唐某。后袁某未能向张某偿还剩余借款，郭某遂起诉至法院以袁某不接受剩余房款，不履行交房过户等义务构成违约为由，主张解除双方存量房买卖合同并要求袁某双倍返还已付的购房款66万元。法院在审理中发现郭某与案外人张某涉及多起民间借贷诉讼，本案中，郭某与张某涉嫌虚构房屋买卖合同，妄图通过虚假诉讼致使袁某在支付高额借款利息之外仍承担房屋买卖的违约责任。依据法律规定，法院驳回郭某的起诉，将案件线索移交合肥市公安局。后经合肥市公安局侦查，张某与郭某涉嫌套路贷犯罪，已移交检察机关提起公诉。
法官提示
本案中，郭某与袁某并不具有真实的买卖房屋的意思表示，合同签订后，双方亦未按照合同约定来履行。所谓的“购房款”35万元也是按照张某的意思转入、转出，“出卖人”袁某根本无法支配。虚假买卖房屋背后隐藏的是张某与郭某的犯罪行为，该二人妄图通过订立房屋买卖协议的合法方式来掩盖其非法目的，违反法律强制性规定，应为无效。
案例七 通过订立装修协议回避商品房延期交付责任案
基本案情
2016年4月，甲置业公司与刘某签订商品房买卖合同一份，约定由刘某购买该公司开发的办公用房一套，房屋交付期限为2017年5月1日之前，交付条件为取得建设工程规划许可证（正本）。同日，刘某在甲置业公司的指示下又与乙公司签订装修协议一份，约定刘某自愿将竣工验收备案后的房屋交由乙公司装修，装修工程应在2017年12月30日完工交付。合同履行过程中，甲置业公司未能在约定时间内取得建设工程规划许可证（正本），但其仍将房屋交给乙公司装修，后于2017年11月17日取得建设工程规划许可证（正本），装修工程亦在2017年12月30日前竣工交付刘某。后刘某起诉至法院主张甲置业公司承担延期交房违约金五万余元。法院经审理后支持了刘某的诉讼请求。
法官提示
本案中，刘某虽然最终按照装修协议的约定如期取得精装修房屋，但是甲置业公司提前将不符合交付标准的房屋交由乙公司装修，违反了合同约定，应当承担延期交付违约责任。开发商意图通过小业主与第三方订立装修协议的方式来宽限自己的交房时间，从而免除逾期交房责任，不能得到支持。
案例八 甲房地产公司一房二卖谋取房价上涨暴利案
基本案情
2016年1月2日，邓某与甲房地产公司订立房屋认购协议书一份，约定邓某购买甲房地产公司开发的合肥市某小区2号楼201室，单价为9560元/平米，总价60万余元。认购协议签订后，邓某支付了2000元定金。后因甲房地产公司被他人起诉，邓某认购的商品房被法院依法查封，邓某未能及时与该公司签订正式的商品房买卖合同。解封后，合肥市的房屋价格已大幅上涨，甲房地产公司遂将案涉房屋高价出售给他人。邓某起诉至法院要求解除认购协议并赔偿其房价上涨损失数十万元。法院经审理后认为甲房地产公司将房屋售卖他人，已构成违约，房价大幅上涨后，邓某已无法以原来的价格购买同样的房屋，而甲房地产公司却因此获得高额利益，违反了诚实信用的基本原则。法院在综合双方履约情况及过错程度的情况下，判决支持了邓某要求赔偿房价上涨损失的诉请。
法官提示
诚实信用是每一个民事主体应遵循的基本原则，法律不允许违约方因其违约行为而获益。当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。
案例九 以疫情为由请求减免租金案
基本案情
例1：2015年3月16日凌某与贾某订立房屋租赁合同，约定凌某将门面房三间出租给贾某经营餐饮，租期五年，第一年租金59000元，此后每年增加10%。2019年9月16日后贾某未再支付房屋，但一直占有房屋至2020年4月22日。凌某起诉至法院要求贾某支付拖欠租金，贾某遂以发生疫情要求免交2020年1月至3月的租金。法院经审理认为鉴于贾某经营的业态是餐饮，疫情及疫情防控确实对租赁使用房屋经营造成了影响，参照2020年1月24日合肥市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部通告（第1号）及2020年3月19日合肥市疫情防控应急指挥部通告（第27号）精神，对此期间内租金减半收取，该期间之外的租金正常计取。
例2：2015年1月23日甲公司与乙公司订立房屋租赁合同，约定甲公司将一栋办公楼出租给乙公司使用，租期十年，每年租金21万元。自2018年开始，乙公司开始拖欠租金，为此甲公司曾多次向其发送《租金催缴函》。后甲公司于2019年起诉至法院要求解除租赁合同并支付拖欠租金。一审庭审中，双方对租赁合同于2019年9月26日解除均无异议。根据租赁合同约定合同解除后，乙公司必须在解除后30日内搬出。但实际上乙公司一直占据案涉办公楼不予退还，直至本案二审。二审中乙公司以发生疫情影响使用为由要求免除2020年1月20日至2020年5月20日的租金。二审法院认为在租赁合同已于2019年9月26日解除的情况下，乙公司应当预见到不搬离产生的后果，其未履行积极返还房屋的义务，实际是放任该后果的发生，2020年1月20日至2020年5月20日期间的费用虽发生在疫情期间，但系乙公司自身原因导致，与疫情无关，不予减免。
法官提示
疫情对合同履行的影响符合不可抗力要件的，应认定成立不可抗力。疫情不影响合同目的实现，与不履行、不完全履行合同无法律上的因果关系，则不构成不可抗力，不履行或不完全履行义务的当事人应承担违约责任。租赁合同中，确对合同的履行产生实质影响的，承租人可以要求适当减免租金，但需根据房屋的具体用途、经营业态、合同履行情况并结合地方政府部门为防控疫情依法制定的管制措施对合同履行的影响综合确定。实践中，也有一些承租人以疫情为由要求减免租金，实际上根本与疫情无关，此种情况不应得到支持。
案例十 出租人“锁门”催要租金案
基本案情
2017年12月，郭某与甲公司就一处门面房签订房屋租赁合同，合同约定租期两年，月租金18112元。郭某接受房屋后用于经营窗帘店，其实际缴纳租金至2018年7月20日。2019年年初，郭某因生意惨淡，中途短暂离开。甲公司发现后于2019年2月15日以郭伟未能及时缴纳租金为由将案涉门面房上锁，中止郭某的使用。郭某返回后多次要求甲公司开锁取走存放在门店中的窗帘布匹，均遭到拒绝。后郭某起诉至法院要求打开门锁、赔偿其货物损失和停业损失。法院经审理后认为郭某拖欠租金，甲公司可请求承租人在合理期限内支付，逾期未支付，甲公司有权解除合同，然而甲公司在未依法解除合同情况下迳行将房屋上锁，导致郭某的经营行为突然中断，由此给郭某造成的停业损失，应予赔偿。法院结合租赁面积、市场行情判决甲公司打开门锁并赔偿郭某停业损失6万元。
法官提示
出租人催要租金应当通过正当合法的手段进行，出租人在合同未依法解除的情况下武断采取“锁门”、“断水断电”等方式逼缴租金或进行止损并不妥当，此种对自身权利的私力救济不应提倡，由此造成的损失应予赔偿。
（责任编辑：李兴晴）
