12月20日，2019安徽互联盛典“金地标”微博房产之夜分会场在合肥举办，活动以“跨界·创变 智享地产未来新先机”为主题，跨界沟通地产行业新趋势与新方向，共同谋创2020蓝海前景。活动邀请到了浦赢资产创始人、CEO丁亚明，丁亚明对地产行业的发展有着独到的见解，他将以“TED”式演讲的形式为与会嘉宾讲述城市更新与存量时代的资本机会。

　　存量时代 城市更新成为新命题

　　目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新成为行业探讨的新命题。2019年，中国城镇化率超过60%，未来城镇化率会放慢，同时，今年中国新出生人口有史以来降到一千一百万，人口红利一去不复返，此外，今年中国的GDP将要破6%，从经济结构看，由“消费+投资”拉动向“消费+贸易”过渡，投资增速放缓，房地产作为投资中最重要的部分，房地产行业的稳定作用将被放大；从风险角度看，保持合理的杠杆率是房地产行业长期发展的重点，综上所述，房地产行业从“快速成长期”进入“稳定发展期”是未来行业的大背景。丁亚明认为：“房地产的城市更新是一个很大的趋势，存量资产的盘活、运营、管理和价值提升，是城市更新的一个核心命题。”

　　存量时代 城市更新以产品升级为核心

　　城市更新的核心在于产品端做到高性价比，客户端要把握住客户的需求，产品端和客户端之间有无数联系的可能。面对城市更新高达数万亿的商机，越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场，并付诸实践。以产业为主导的城市更新也成为城市产业升级的第一推动力，而消费升级则是城市核心区再塑的推动力。

　　目前，针对城市更新众多细分市场，有聚焦棚户区片区改造开发的企业；有聚焦新材料、新技术研发的企业；有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业；还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业。同时，大量的资本方也开始密切关注城市更新和旧楼改造。在丁亚明看来，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，它的内涵早已超出了产业、建筑、规划等房地产行业范畴，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。丁亚明表示：“开发企业产品线分类上越发精细，产品线的发展越发在未来产品竞争中取得优势。”

　　存量时代 资本投资将回归价值本源

　　产品价值的回归使资本与开发、运营充分整合，在产品力竞争模式下，挖掘城市更新细分领域投资机会，以资本推动产品重塑，回归价值本源是大势所趋，对于房地产基金而言，行业的调整也是公司发展的机会，房地产行业未来面临更多的整合，这会让房地产金融机构面临优胜劣汰的局面。

　　在城市更新的领域选择上，资本需要结合自身特征，选择领域、需求特征与发展空间，搭建合理的交易结构、严格把控潜在风险。在管理层面上需整合资产运营管理能力，其中更重要的是对产业需求与消费需求有充分理解。丁亚明提到：“以需求为先导，以产品为归宿，通过资本驱动实现改造创新，是城市更新的核心价值链，从需求出发，资本回归本源追塑价值，是行业投资的大格局。”

　　（责任编辑 黄友情）