中安在线、中安新闻客户端讯 一套100平方米的房子,实际可得套内面积可能只有70-80平方米,其余20%-30%就是常见的公摊比例。一直以来,公摊面积因认定标准相对模糊、没有设定上限等问题一直为人诟病。

  前不久,国家住建部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中,《住宅项目规范(征求意见稿)》将“公摊面积”的讨论推上了风口浪尖,或将在全国推广“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

  那么,按套内面积计算会对我们的房价产生哪些影响?能否治理房地产行业乱象?在下一步的交易行为中,购房者应注意哪些方面?记者采访了相关职能部门和房地产交易机构,回应公众对此问题的关切。

  现状:公摊面积占比各有不同

  记者调查发现,在省城合肥,不同类型的房屋公摊面积占比各不相同。安徽中墅房地产经纪有限公司总经理郑力表示,一般情况下,多层住宅的公摊面积一般在10%-15%,高层住宅的公摊占比达到30%。但许多市民认为房屋楼层越高公摊占比越大,在我省的房地产市场上并不是如此。

  例如,位于庐阳区北二环与蒙城北路交口的11层洋房住宅中,一套预测建筑面积109平米的住宅,其预测公摊面积为19平方米,公摊占比为17%左右。位于蜀山区望江西路的30层住宅公寓,建筑面积53平米,套内面积38平米,公摊占比约28%。而在庐阳区四里河路一栋30层的高层住宅,套内面积为89平米,预测公摊面积为70平方米,公摊占比最高达到了21%。

  在合肥市一些销量火爆的一手房营销中心,根据该市物价局备案信息显示,金科·海昱东方项目公摊仅14%左右;位于滨湖新区庐州大道和云谷路交叉口向南处的融创融园项目公摊达到22.98%;位于省府东板块的招商雍和府,建筑面积140平方米的户型公摊约13.82%。

  所以公摊面积占比与总楼层高低并没有多大关系,但是不少开发商却以“低公摊”为卖点吸引购房者前去买房。

  追问:公摊面积的计算缺乏标准

  消费者一直为公摊面积买单,不禁追问,公摊面积包括哪些地方?它以什么标准计算?按照公摊面积交易会在生活中产生哪些额外消费?

  业内人士指出,对于公摊面积的处理,根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  记者搜索相关资料发现,至于公摊面积的具体比例,国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定,只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时对于实际面积“很受伤”,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

  以物业费为例。目前,我省物业费的收取标准是按照房子面积来计算,但实际上大家居住的面积只有室内面积,这也就导致业主每个月都要为那些不属于自己的公摊面积买单。这一点一直为人诟病。

  此外,如果购房者对开发商报的公摊面积持怀疑态度,想自己测量,从实际情况来看,也不太可能。业内人士表示,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但购房者也不会知道这一份有详细公摊情况的测绘成果。对公摊面积的公开的不透明,也是不少开发商对公摊面积“动手脚”,在交易上打概念牌,存在一定程度上的猫腻。

  解读:交易方式改变会不会对房价产生影响?

  征求意见稿出台以后,不少消费者将这一规定简单理解为“取消公摊面积”。但业内人士认为,《住宅项目规范》只是技术规范,并不是商品房交易规范。也就是说,房屋的“公摊面积”还是存在的,只是商品房交易的计算方式发生了改变。

  据合肥学院房地产研究所副所长凌斌介绍,我国在1998年提出住房制度改革时,将商品房的公摊面积纳入到房价中是有特定历史原因的,比如当时国家的商品房市场方兴未艾,但很多从农村来城市购房的消费者多抱有“各人自扫门前雪,休管他人瓦上霜”的心态。

  “那个年代,将公摊面积计入房价,有利于购房者增强对住宅公共区域的维护意识。”凌斌认为,我国房地产在过去20年蓬勃发展,如今商品房市场已经成熟,业主素质有了很大提升,很多开发商在“自律和他律”的环境中诚信经营并有了责任担当,“因此,此次引发舆论热议的《规范》中,公摊面积将从房价中剥离,我认为是水到渠成的事情。”

  那么,《规范》实施后是否对房价产生影响?凌斌表示“不会”。凌斌认为,开发商会按照现行的价格,按照得房率,将建筑面积换算成套内面积。比如合肥某楼盘一套100平米的房子,单价20000元/平方米,得房率为80%,那么开发商可能会按照套内,即25000元/平方米的价格销售,房价不变。“因为房款总价未变,表面上看房屋单价从2万元/平方米上涨到2.5万元/平方米,但总房价并未发生实质性的上涨。预测公摊大小不同,开发商宣传的策略也不同。

  提醒:在关注房屋单价的同时也要关注公共配套

  安徽中墅房地产经纪有限公司总经理郑力表示,其实,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”并不是突然就提出的,早在很多年前就在重庆进行试点。现在在全国铺开成为房产调控政策不足意外。但是在我省,从政策的落地与市场的影响,可能还需一段时间。

  郑力提醒,消费者在商品房交易过程中,要学会去适应新的买房计价模式,特别是二手房市场,得房率高的房子的优势将会逐渐显现出来。在选房过程中,既要关注房屋单价,也要关注小区公共面积的配套设施,防止开发商在公摊部分的质量上大打折扣。同时,他还强调,单价只是选房的一个参考,在总房价不变的情况下,要学会选择得房率较高的房子,提高房屋的居住质量。(记者 顾继月 檀美玲)

  (责任编辑 王健)